契約実務 ～傾向と対策を練って、効率良いオフィス賃貸を！～
新興国ビジネスでは、思いもよらない事に足を引っ張られる。
今日は、ローカルオフィス賃貸時の問題点を、実例を挙げて記したい。
（福田）
今日は、ローカルオフィス賃貸時の問題点を、実例を挙げて記したい。
オフィストラブルを以下、４点にまとめてみた。
１、契約書の問題
２、ビジネス文化に関する問題
３、建物に関する問題
４、環境に関する問題
建物や、環境に関する問題は、雨漏りがする。隣のオフィスがうるさい。
臭う等、想像がつきやすい。
しかしながら、契約書に関する問題、オーナーや文化に関する問題となると、
理解しがたいものが多く、事前にある程度の学習と覚悟が必要となる。
オフィス賃貸トラブル～事例～
場所:Hanoi Ba Dinh区
立地:大通りに面した角地
半地下 大家住居
半１F 銀行
その他のフロアー 外資系法律事務所 日系ODA関連事務所（無人）
建物:70M2 7階建て 築10年未満？
大家:ローカルベトナム人
賃料:14USD/M2（ただし、階段、ベランダ等までカウント 実質18USD/M2程度）
～トラブル事例～
ケース１：無断立ち入り（契約書・ビジネス文化に関する問題）
状況
ベランダつきのオフィスを賃貸。祭壇付。大して気にも留めず、賃貸。
毎週、祭壇に生花と線香が。
大家曰く、「家族のためのお祈りは欠かせない」とのことで
オフィス内に無断進入、通過し、ベランダの祭壇でお祈りをしていることが判明。
大家の主張
「家族に何かあったらどうする」
「セキュリティー上、どのオフィスの鍵も大家に渡すことになっている」
といって譲らず。
雨漏りした際、誰が解決するのか？といった事も問題にあげる。
（オフィスに、雨漏り跡があったので、契約書に、雨漏りにて損害を受けた際、
損害賠償請求できる条項を入れたが、却下された経緯有）
妥協点
コンプライアンスとセキュリティーの問題で無断立ち入りをせず、
せめて営業時間中に来ていただくことをお願いする。
納得しないが、鍵を変えて進入阻止。
解決時間
日本人管理職 1名 4時間
ベトナム人管理職 1名 5時間
ケース２：支払い（契約書・ビジネス文化に関する問題）
状況
ベトナムでは、家賃の定期的な一括支払いが主流（３ヶ月、６ヶ月）。
大家が営業時間中に来社（怒鳴り込み）
翌３ヶ月分の家賃が未払いであるとクレーム。
対応①
１、請求書を発行するよう依頼する。
２、必要事項を記入し用意するよう、逆に請求される。
３、契約書に記載してある口座への振り込み。オーナー入金確認。
４、即日現金ドル払いを要求。
理由⇒VNDより、USDが欲しい
５、為替手数料以上の額を上乗せし、VND払い
理由⇒銀行と市中レートに相違があるとの事
６、個人口座へ振り込み直すように、怒鳴り込み
理由⇒会社口座では、多く税金を取られる
７、VNDにて、再度振込み直す
８、後日、為替手数料不足分の16,000ドン（約900円）をさらに請求。
理由⇒オーナー確認日と振込み日のレートが違ったとの事
９、その後、放置
理由⇒これ以上、対応する必要なし
解決時間
日本人所長 1名 2時間
日本人管理職 1名 5時間
ベトナム人管理職 1名 5時間
ベトナム人スタッフ1名 5時間
コスト
約60万ドン（3,500JPY） 為替手数料不足分として
教訓
いつでも出てゆく覚悟と、準備が必要。
ケース３：水光熱費（ビジネス文化に関する問題）
状況
毎月、大家自らが作成したエクセルシートで電気水道料金が請求書されていた。
電気料金体系は、（家庭用・オフィス用）、段階料金（基礎料金、第１料金、第２料金…）
であるが、最高位料金以上の単価請求が発覚。
大家の主張
賃貸契約締結時に総務担当社員（退社済）と、口頭約束した方法で算出。
一般料金に上乗せした水光熱費は、大家の商売との事。
妥協点
問題山積の最中、金額が小さかったので、問題を問わぬ事に。
教訓
契約書に支払いの全ての記載は不可欠。また、口約束無効の条項も必要。
契約書に明記すべき事項
１、支払い
・家賃･･･USD払い主流であるが、USD振込みは出来ない。
・レート…いつの、どこのレート（ベトコンバンクが一般的）で対応するのか。
・管理費･･･金額、算出方法、供給会社の設定料金が変更した場合の対応
・支払い方法･･・銀行振込みか現金、どの料金を何の方法で支払うか
・通貨･･･USD/VND、ベースとなる為替
・請求書/領収書の発行･･･発行期限（何日前/何日以内）
・銀行口座･･･振込み先口座の明記
２、設備（改装、セキュリティー）
・内装･･･契約締結前に大家に希望伝え、整備してもらうべき
・設備･･･壁やドアの取りはずしの可否
・看板･･･設置場所の確認、設置費用
・鍵の管理･･･入居時に自社で変更。合鍵譲渡せず、自己都合での取替え可能とすべき
・無断入室･･･罰則条項を設定した禁止とすべき
・災害、故障等の責任･･･営業時間外、当方過失でない場合は、一切の責任を負わない。
損失は大家負担とすべき（現実問題、応じないが提示が重要）
３、その他注意点
・言語･･･ベトナム語版に、日本語/英語訳を添付し、同等の権限を持たせるべき
・口頭約束･･･一切無効とすべき条項を。
・契約期間･･･契約更新、解除の条件について
・ペナルティ･･･支払い遅延時に法外な金利を請求される可能性もあるので要注意。
・事前交渉･･･賃料、設備、サービス等、融通が効くので、強気に交渉するべき
まとめ
①傾向を見極め、対策を。
・未成熟なビジネス文化に関する情報を収集し、早急に対策を練ることが重要。
・契約書は、あらゆる自体を想定した、新興国用（中国ビジネス契約書事例集から
引用とか…）をベースに作成。供えあっても憂いはありますが（笑）
②話し合いは無意味。
論理的に交渉を進めると、論点のすり替えや、
詭弁で対応してくるため、話し合いにならない。
また、オーナーの力が強すぎるので、また、後日、話を覆す事が多々あるので、
話し合いによる交渉は期待せず、トラブルが起こった際は、
即座に次のオフィスを探すべきである。
③一を聞いて十を感じよう。
契約時のオーナーの対応に、少しでも違和感があるならば、入居を取りやめましょう。
きっとその違和感はあたっています。
必ず交渉は複数名で臨み、他者の意見も参考にオーナーを測りましょう
④安物買いの銭失いにならぬよう。
最後は日本人マネージャーが対応せざるを得ない。
このような環境では、解決に費やす時間と労力は馬鹿にならないことを理解し、
少々予算オーバーでも、入居済他社の評判の良いオフィスを選びましょう。
⑤敵は内にあり
このような面倒な交渉に、ベトナム人総務部マネージャーは対応するが、
いやな事からは逃げ出すベトナム人である。適当に口約束で、まとめてきたり、
その場しのぎで乗り切ることが多い事もあらかじめ、知っておきましょう。
綿密な契約書の準備は言うまでもないが、
いつでもオフィス移転ができる身軽さと覚悟を備えておきたい。
１、契約書の問題
２、ビジネス文化に関する問題
３、建物に関する問題
４、環境に関する問題
建物や、環境に関する問題は、雨漏りがする。隣のオフィスがうるさい。
臭う等、想像がつきやすい。
しかしながら、契約書に関する問題、オーナーや文化に関する問題となると、
理解しがたいものが多く、事前にある程度の学習と覚悟が必要となる。
オフィス賃貸トラブル～事例～
場所:Hanoi Ba Dinh区
立地:大通りに面した角地
半地下 大家住居
半１F 銀行
その他のフロアー 外資系法律事務所 日系ODA関連事務所（無人）
建物:70M2 7階建て 築10年未満？
大家:ローカルベトナム人
賃料:14USD/M2（ただし、階段、ベランダ等までカウント 実質18USD/M2程度）
～トラブル事例～
ケース１：無断立ち入り（契約書・ビジネス文化に関する問題）
状況
ベランダつきのオフィスを賃貸。祭壇付。大して気にも留めず、賃貸。
毎週、祭壇に生花と線香が。
大家曰く、「家族のためのお祈りは欠かせない」とのことで
オフィス内に無断進入、通過し、ベランダの祭壇でお祈りをしていることが判明。
大家の主張
「家族に何かあったらどうする」
「セキュリティー上、どのオフィスの鍵も大家に渡すことになっている」
といって譲らず。
雨漏りした際、誰が解決するのか？といった事も問題にあげる。
（オフィスに、雨漏り跡があったので、契約書に、雨漏りにて損害を受けた際、
損害賠償請求できる条項を入れたが、却下された経緯有）
妥協点
コンプライアンスとセキュリティーの問題で無断立ち入りをせず、
せめて営業時間中に来ていただくことをお願いする。
納得しないが、鍵を変えて進入阻止。
解決時間
日本人管理職 1名 4時間
ベトナム人管理職 1名 5時間
ケース２：支払い（契約書・ビジネス文化に関する問題）
状況
ベトナムでは、家賃の定期的な一括支払いが主流（３ヶ月、６ヶ月）。
大家が営業時間中に来社（怒鳴り込み）
翌３ヶ月分の家賃が未払いであるとクレーム。
対応①
１、請求書を発行するよう依頼する。
２、必要事項を記入し用意するよう、逆に請求される。
３、契約書に記載してある口座への振り込み。オーナー入金確認。
４、即日現金ドル払いを要求。
理由⇒VNDより、USDが欲しい
５、為替手数料以上の額を上乗せし、VND払い
理由⇒銀行と市中レートに相違があるとの事
６、個人口座へ振り込み直すように、怒鳴り込み
理由⇒会社口座では、多く税金を取られる
７、VNDにて、再度振込み直す
８、後日、為替手数料不足分の16,000ドン（約900円）をさらに請求。
理由⇒オーナー確認日と振込み日のレートが違ったとの事
９、その後、放置
理由⇒これ以上、対応する必要なし
解決時間
日本人所長 1名 2時間
日本人管理職 1名 5時間
ベトナム人管理職 1名 5時間
ベトナム人スタッフ1名 5時間
コスト
約60万ドン（3,500JPY） 為替手数料不足分として
教訓
いつでも出てゆく覚悟と、準備が必要。
ケース３：水光熱費（ビジネス文化に関する問題）
状況
毎月、大家自らが作成したエクセルシートで電気水道料金が請求書されていた。
電気料金体系は、（家庭用・オフィス用）、段階料金（基礎料金、第１料金、第２料金…）
であるが、最高位料金以上の単価請求が発覚。
大家の主張
賃貸契約締結時に総務担当社員（退社済）と、口頭約束した方法で算出。
一般料金に上乗せした水光熱費は、大家の商売との事。
妥協点
問題山積の最中、金額が小さかったので、問題を問わぬ事に。
教訓
契約書に支払いの全ての記載は不可欠。また、口約束無効の条項も必要。
契約書に明記すべき事項
１、支払い
・家賃･･･USD払い主流であるが、USD振込みは出来ない。
・レート…いつの、どこのレート（ベトコンバンクが一般的）で対応するのか。
・管理費･･･金額、算出方法、供給会社の設定料金が変更した場合の対応
・支払い方法･･・銀行振込みか現金、どの料金を何の方法で支払うか
・通貨･･･USD/VND、ベースとなる為替
・請求書/領収書の発行･･･発行期限（何日前/何日以内）
・銀行口座･･･振込み先口座の明記
２、設備（改装、セキュリティー）
・内装･･･契約締結前に大家に希望伝え、整備してもらうべき
・設備･･･壁やドアの取りはずしの可否
・看板･･･設置場所の確認、設置費用
・鍵の管理･･･入居時に自社で変更。合鍵譲渡せず、自己都合での取替え可能とすべき
・無断入室･･･罰則条項を設定した禁止とすべき
・災害、故障等の責任･･･営業時間外、当方過失でない場合は、一切の責任を負わない。
損失は大家負担とすべき（現実問題、応じないが提示が重要）
３、その他注意点
・言語･･･ベトナム語版に、日本語/英語訳を添付し、同等の権限を持たせるべき
・口頭約束･･･一切無効とすべき条項を。
・契約期間･･･契約更新、解除の条件について
・ペナルティ･･･支払い遅延時に法外な金利を請求される可能性もあるので要注意。
・事前交渉･･･賃料、設備、サービス等、融通が効くので、強気に交渉するべき
まとめ
①傾向を見極め、対策を。
・未成熟なビジネス文化に関する情報を収集し、早急に対策を練ることが重要。
・契約書は、あらゆる自体を想定した、新興国用（中国ビジネス契約書事例集から
引用とか…）をベースに作成。供えあっても憂いはありますが（笑）
②話し合いは無意味。
論理的に交渉を進めると、論点のすり替えや、
詭弁で対応してくるため、話し合いにならない。
また、オーナーの力が強すぎるので、また、後日、話を覆す事が多々あるので、
話し合いによる交渉は期待せず、トラブルが起こった際は、
即座に次のオフィスを探すべきである。
③一を聞いて十を感じよう。
契約時のオーナーの対応に、少しでも違和感があるならば、入居を取りやめましょう。
きっとその違和感はあたっています。
必ず交渉は複数名で臨み、他者の意見も参考にオーナーを測りましょう
④安物買いの銭失いにならぬよう。
最後は日本人マネージャーが対応せざるを得ない。
このような環境では、解決に費やす時間と労力は馬鹿にならないことを理解し、
少々予算オーバーでも、入居済他社の評判の良いオフィスを選びましょう。
⑤敵は内にあり
このような面倒な交渉に、ベトナム人総務部マネージャーは対応するが、
いやな事からは逃げ出すベトナム人である。適当に口約束で、まとめてきたり、
その場しのぎで乗り切ることが多い事もあらかじめ、知っておきましょう。
綿密な契約書の準備は言うまでもないが、
いつでもオフィス移転ができる身軽さと覚悟を備えておきたい。
（福田）
